Informazione importante
Questo contenuto è fornito a titolo informativo e non costituisce una consulenza immobiliare o finanziaria. I prezzi indicati sono medie di mercato e possono variare significativamente in base alla posizione esatta, alle condizioni dell’immobile e al momento della transazione.
Prezzo al mq a Roma nel 2026: la fotografia aggiornata
3.141€/mq
Prezzo medio immobili residenziali Roma, febbraio 2026
Il prezzo medio al metro quadro per immobili residenziali a Roma è di 3.141 € a febbraio 2026. Considerare esclusivamente questo dato può portare a valutazioni incomplete del mercato. Secondo le previsioni di Immobiliare.it per il 2026, i prezzi richiesti oscillano tra 3.652 e 3.691 €/mq. La differenza? I dati di transazione reale versus i prezzi in vetrina. E qui sta il primo problema per chi deve decidere.
Il range reale è molto più ampio di quanto suggerisca la media. Gli appartamenti mostrano forbici che vanno da zone sotto i 2.500 €/mq nelle periferie orientali a picchi oltre i 5.000 €/mq nel centro storico. Le case indipendenti, merce rara nella Capitale, seguono logiche completamente diverse con metrature superiori e prezzi al metro spesso più bassi ma totali più elevati.
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate pubblica periodicamente i dati OMI sulle quotazioni immobiliari, consultabili gratuitamente. Il limite? Forniscono fasce per zona OMI, non per via specifica. L’analisi del mercato romano mostra che due vie parallele possono presentare scarti del 15-20%.
Come sono andati i prezzi negli ultimi 4 anni
I numeri dicono una cosa, la percezione dei proprietari spesso un’altra. Negli ultimi quattro anni, il mercato romano ha attraversato fasi distinte che hanno impattato diversamente appartamenti e case indipendenti. Secondo l’analisi Nomisma sul mercato 2026, l’incremento medio per il 2026 si attesterà tra l’1% e il 2%, con Milano e Roma a guidare la crescita soprattutto per gli immobili centrali e riqualificati. Questi andamenti riflettono anche le dinamiche dell’economia globale che influenzano le decisioni di acquisto.
| Tipologia | Ultimi 12 mesi | Ultimi 4 anni | Tendenza 2026 |
|---|---|---|---|
| Appartamenti | +1,5% – 2% | +6% – 8% | Stabile/crescita |
| Case indipendenti | +0,5% – 1,5% | +3% – 5% | Variabile per zona |
Appartamenti: la tendenza che conta
Gli appartamenti rappresentano oltre l’85% delle transazioni romane. I dati evidenziano una polarizzazione crescente: gli immobili ristrutturati in zone servite registrano incrementi superiori alla media, mentre quelli da ristrutturare in aree periferiche faticano a mantenere i valori. Negli ultimi dodici mesi, la crescita si è attestata tra l’1,5% e il 2%, rallentando rispetto al biennio precedente.
Sui quattro anni, gli appartamenti romani hanno guadagnato mediamente tra il 6% e l’8%. Ma attenzione: questo dato nasconde realtà opposte. Un trilocale a Trastevere ristrutturato ha visto incrementi del 12-15%, mentre un bilocale a Tor Bella Monaca può aver perso valore in termini reali considerando l’inflazione.
Case indipendenti: un mercato diverso
Le case indipendenti a Roma sono un segmento di nicchia con dinamiche proprie. L’offerta è scarsa, concentrata nelle zone semicentrali e periferiche (Monteverde Vecchio, Balduina, alcune aree dell’EUR). I prezzi al metro quadro sono spesso inferiori agli appartamenti di pregio, ma le superfici maggiori portano a cifre totali elevate.
Negli ultimi quattro anni, la crescita è stata più contenuta rispetto agli appartamenti, tra il 3% e il 5%. Il motivo? Domanda più ristretta e tempi di vendita mediamente più lunghi. Chi cerca casa indipendente a Roma ha esigenze specifiche e budget importanti, il che rende le trattative più complesse.
Esempio ipotetico: un trilocale di 95 mq in zona Prati può essere inizialmente proposto a 380.000 € sulla base degli annunci online. In assenza di offerte dopo alcuni mesi, l’analisi delle transazioni reali della via può evidenziare valori compresi tra 3.400 e 3.600 €/mq rispetto ai 4.000 €/mq richiesti negli annunci. Un adeguamento del prezzo a 340.000 € può favorire la conclusione della vendita in tempi più brevi.
RealAdvisor: valutazione gratuita in 3 minuti con intelligenza artificiale
Conoscere il prezzo medio al mq è utile, ma quello che serve davvero è il valore specifico del vostro immobile. Il dato aggregato può fuorviarvi se non tenete conto delle caratteristiche uniche della vostra proprietà: piano, esposizione, stato di manutenzione, vicinanza a servizi. RealAdvisor risponde a questa esigenza con uno strumento di valutazione immobiliare basato su intelligenza artificiale.
L’algoritmo di RealAdvisor analizza le transazioni recenti nella vostra zona, confronta immobili con caratteristiche simili per superficie, tipologia e piano, e produce una stima basata su dati reali di compravendita. Non si tratta di una media generica, ma di un calcolo che tiene conto delle specificità del vostro indirizzo tra le 75 vie romane referenziate nel database.
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Prezzi per via: la granularità che fa la differenza
Un errore comune tra i proprietari romani è basarsi sul prezzo medio di quartiere senza verificare i dati della propria via. In alcune situazioni, proprietari possono aspettarsi 3.500 €/mq in zone dove le transazioni reali si attestano intorno a 2.900 €/mq, a causa di differenze tra vie vicine. Via Aurelia Antica e Via Aurelia possono mostrare scarti del 20%. Stesso quartiere, realtà completamente diverse.
Consiglio professionale: Non basatevi mai solo sul prezzo medio di quartiere. Due vie parallele possono avere differenze del 15-20%. Verificate sempre i dati della vostra strada specifica prima di fissare un prezzo o fare un’offerta.
La disponibilità di dati per 75 vie specifiche di Roma permette di superare questo limite. Invece di affidarvi alla media del Municipio VII, potete verificare le transazioni effettive della vostra via, con prezzi e date. Questa granularità cambia completamente l’approccio alla valutazione.
Secondo il rapporto ABI di febbraio 2026, il tasso medio sui mutui per acquisto abitazioni è salito al 3,47%, un fattore che influenza direttamente la capacità di acquisto e quindi i prezzi di mercato. Per chi vende, questo significa che gli acquirenti hanno budget più limitati rispetto a due anni fa. Per chi compra, significa verificare attentamente la sostenibilità finanziaria prima di procedere.
Domande frequenti sul mercato immobiliare romano
Qual è il prezzo medio al metro quadro a Roma nel 2026?
A febbraio 2026, il prezzo medio al metro quadro a Roma per immobili residenziali si attesta sui 3.141 €. Questo valore rappresenta la media delle transazioni effettive, ma il range reale varia da sotto i 2.500 €/mq nelle periferie a oltre 5.000 €/mq nel centro storico. Per conoscere il valore specifico del vostro immobile, è necessario analizzare i dati della vostra via.
Come sono andati i prezzi degli appartamenti negli ultimi 12 mesi?
Negli ultimi dodici mesi, i prezzi degli appartamenti a Roma sono cresciuti tra l’1,5% e il 2%, con una stabilizzazione rispetto agli anni precedenti. Gli immobili ristrutturati in zone centrali hanno registrato incrementi superiori alla media, mentre quelli da ristrutturare in periferia hanno mostrato stagnazione o lievi cali in termini reali.
Quali sono le migliori agenzie immobiliari a Roma?
Le migliori agenzie si distinguono per numero di transazioni concluse, recensioni verificate e specializzazione per zona. RealAdvisor mette a disposizione un classamento delle agenzie romane con valutazioni, numero di vendite e aree di competenza, permettendo di confrontare le opzioni prima di affidare un mandato.
Come ottenere una valutazione gratuita del mio immobile?
RealAdvisor offre una valutazione gratuita basata su intelligenza artificiale in 3 minuti. Basta inserire l’indirizzo e le caratteristiche dell’immobile. L’algoritmo confronta con le transazioni recenti della zona e restituisce una stima basata su dati reali di compravendita, non su medie generiche.
Conviene vendere casa a Roma adesso?
Dipende dalla vostra situazione specifica e dalla zona. Il mercato romano è stabile con crescita moderata prevista per il 2026. I tassi sui mutui (3,47% a gennaio 2026) limitano il potere d’acquisto degli acquirenti, ma la domanda resta sostenuta per immobili in buono stato e zone servite. Prima di decidere, verificate il valore reale del vostro immobile e i tempi medi di vendita nella vostra via.
La prossima mossa: I dati di mercato sono il punto di partenza, non la risposta. Il prezzo medio di 3.141 €/mq a Roma può distare 500 € o più dal valore reale del vostro specifico appartamento.
Prima di fissare un prezzo di vendita o fare un’offerta d’acquisto, verificate i dati della vostra via. Quanto hanno effettivamente pagato gli acquirenti in transazioni recenti? Questa informazione vale più di qualsiasi media di quartiere.
Precisazioni sui dati di mercato
- I prezzi indicati rappresentano medie statistiche e non il valore specifico del vostro immobile
- Le tendenze passate non garantiscono performance future del mercato
- Ogni immobile richiede una valutazione specifica basata su caratteristiche uniche (piano, esposizione, stato)
Per decisioni relative all’acquisto o vendita di immobili, consultate un agente immobiliare abilitato o un perito valutatore.